Vastavalmistuneiden kohteiden pihojen hoitoon kiinnitettävä enemmän huomiota

Uusien pihojen alkuvuosien hoito on erittäin tärkeässä asemassa kohteen koko elinkaaren kannalta. Jos alkuvuosien hoito jää tekemättä, voidaan joutua pahimmassa tapauksessa uusimaan iso osa pihan kasvillisuudesta ja nurmikoista.

Miksi pihoja kannattaa hoitaa? 

Asukkaat viihtyvät  

Hyvin hoidetuilla piha- ja viheralueilla on suuri merkitys asukkaiden viihtyisyyteen sekä turvallisuudentunteeseen, ja ne välittävät viestiä valvonnan ja ylläpidon olemassaolosta. Viihtyvyyden näkökulmasta kasvillisuuden on todettu vähentävän asuinalueiden rikollisuutta, erityisesti pahoinpitelyitä, ryöstöjä ja murtautumisia riippumatta alueen asukkaiden sosioekonomisesta asemasta. Huonokuntoiset ja eristäytyneet tilat herättävät ihmisissä pelkoa ja alueet, joita ei ole hoidettu ja joissa on hylättyä tavaraa, viestivät sosiaalisen kontrollin ja valvonnan puutteesta ja voivat sitä kautta rohkaista rikoksentekoon.  Hyvin hoidetut viheralueet houkuttelevat ihmisiä alueelle ja näin myös luonnollinen valvonta toimii. Lapsille ja vanhemmalle väestölle kotipihat ja kotien läheisyydessä olevat viheralueet ovat erityisen tärkeitä, koska mahdollisuutta lähteä kauemmaksi ei välttämättä ole.  

Hyvin hoidettu piha nostaa kiinteistön arvoa 

Hyvin suunnitellut, rakennetut ja hoidetut pihat nostavat pientalokiinteistön ja kerrostalohuoneiston arvoa. Kiinteistönvälitysliikkeessä tehdyn henkilöstökyselyn mukaan hyvin hoidettu piha vaikuttaa useita prosentteja omakotitalojen ja osakehuoneistojen toteutuvaan kauppahintaan, pari- ja erillistalojen hintaan lähes 10–15 % ja kerrostalohuoneistonkin hintaan 3–5 %. Hoidettu yleisilme sekä rakenteiden ja istutusten hyvä kunto on pihassa keskeistä kiinteistöhinnan näkökulmasta ja rakenteiden ja istutusten hyväkuntoisuus on merkittävämpi tekijä kuin niiden määrä. Laadukkaalla suunnittelulla ja rakentamisella voidaan vaikuttaa merkittävästi pihojen hoitotyön määrään. Ammattitaitoinen suunnittelija osaa ottaa huomioon hoidolliset asiat; kun rakentamisessa käytetään kestäviä ja laadukkaita materiaaleja ja hoidon näkökulma on suunnitteluvaiheessa huomioitu, saadaan hoitotyön määrää oleellisesti vähennettyä.  

Sijoitettu investointi säilyy 

Kun piha on hyvin suunniteltu ja laadukkaasti rakennettu, on erittäin tärkeää huolehtia säännöllisestä hoidosta heti pihan valmistumisesta lähtien, jotta sijoitettua investointia ei menetetä. Rivi- ja kerrostalopihojen rakentamiskustannukset vaihtelevat kohteittain, mutta yleensä taloyhtiöiden viherrakennuskustannukset ovat vähintään kymmeniä tuhansia euroja pihaa kohden. Näin isoja investointeja ei kannata pilata sillä, että säästetään hoitokustannuksissa, jotka ovat pieniä summia verrattuna rakentamiskustannuksiin. 

Aineettomat arvot ja kestävä kehitys 

Viheralueisiin liittyy rahan lisäksi myös monia aineettomia arvoja ja hyötyjä, joita on vaikea arvioida euromääräisesti. Tekniset rakenteet, materiaalit ja työnosuus on helppo laskea, mutta vaikeammin laskettavia arvoja ovat viihtyisyys, esteettisyys, turvallisuus, terveysvaikutukset ja elämyskokemukset, jotka luovat merkittävän osan viherkohteen arvosta. Myös ekologiselta kannalta taimien hoitamatta jättäminen ja uusiminen on kestämätöntä. Vuonna 2018 julkaistu Kestävän ympäristörakentamisen toimintamalli ohjeistaa varaamaan kunnossapitotyöhön riittävästi resursseja ja osaamista sekä ymmärtämään kunnossapidon merkityksen koko ympäristörakentamishankkeen ja sen elinkaaren kannalta. 

Pihojen säännöllinen hoito tulee halvemmaksi kuin hoitamatta jättäminen 

Tänä keväänä valmistuneessa opinnäytetyössä vertailtiin hoidettujen ja hoitamattomien pihojen kustannuksia. Vertailussa todettiin, että viheralueet kannattaa hoitaa niin hyvin, että rakenteita ei tarvitse heti korjata. Hoitamatta jättäminen pidemmäksi aikaa ja niiden korjaaminen jälkikäteen oli kalliimpaa seitsemässä kohteessa kahdeksasta kuin niiden säännöllinen ammattimainen hoito. 

Hoidettujen ja hoitamattomien pihojen kustannusvertailu 

Lähtökohdat tutkimukselle 

Opinnäytetyön tekijän työnkuva viherrakennusliikkeen hoitotöistä vastaavana aiheutti ja mahdollisti tämän opinnäytetyön aihevalinnan. Kohteista oli tietoa saatavilla omasta takaa ja useiden kohteiden hoidon tasoa on pystytty seuraamaan viherurakoitsijan takuuajanhoidon siirtymisen jälkeen, koska usein viherrakennustyöt jatkuvat naapurissa. Kaikki kustannusvertailuun valitut kohteet ovat uudisrakennuskohteita ja kyseisten kohteiden pihat on rakennettu vuosina 2016–2018. Verrokkikohteet valikoituivat mukaan kohteiden viheralueiden kunnon sekä kohteisiin liittyvän tiedon saatavuuden perusteella. Kohteita on yhteensä 8 kpl, ne ovat pääosin kerrostaloja tai rivitaloja ja sijaitsevat eri puolilla Helsinkiä ja Espoota. Kyseisten kohteiden viherrakennusurakkahinnat ovat olleet noin 100 000–200 000 euroa arvonlisäveron ollessa 0 %. Pääurakoitsijoina ovat toimineet useat eri rakennusliikkeet kuten esimerkiksi Rakennusliike Lehto Group, Rakennusliike Reponen Oy ja Skanska. Kohteet ovat omistusasuntoja, vuokra-asuntoja tai asumisoikeusasuntoja. Kohteiden hoito on ollut viherurakoitsijalla joko kasvuunlähtökatselmukseen saakka tai 2 vuotta.   

Kaikissa valituissa verrokkikohteissa on vihersuunnittelijan tai arkkitehtitoimiston tekemä pihasuunnitelma, ja urakkatarjoukset on laskettu kohdekohtaisten suunnitelmien perusteella. Urakan aikana on saatettu tehdä pieniä muutoksia esimerkiksi suunnitelmien materiaalivalintoihin, jos jotain ei ole ollut saatavilla, mutta tällöin asiasta on sovittu suunnittelijan tai rakennusliikkeen kanssa. Materiaaleina on käytetty laadukkaita suunnitelmien mukaisia tuotteita ja kasvualustoina on käytetty tuotteistettua kasvualustaa Ruokaviraston rekisteröimältä toimittajalta, jolla varmistetaan kasvualustan puhtaus ja oikea ravinnetaso. Rakennusaikana luodut lähtökohdat pihan kestävyyteen, hyvään kasvuun ja pitkään elinkaareen ovat siis kunnossa.   

Kohteiden hinnoittelussa säännöllisen hoidon hintana on käytetty viherrakennusliikkeen peruskohteelle määrittelemää 1 vuoden perushintaa. Kohteiden koko ja hoitotaso voivat hieman vaihdella, mutta tässä laskennassa mukana olevat kohteet on hinnoiteltu jokainen samalla perushinnalla. Kohteet, jotka ovat erityisen isoja tai joiden hoitotaso tai tehtävät työt ovat erityisen haastavia, hinnoitellaan erikseen omalla laskentatavalla, mutta tässä laskennassa sellaisia kohteita ei ole mukana.   

Tutkimusmenetelmänä on ollut tutkimuksen tekijän kierrokset kohteissa havaintoja kirjaten ja tietoa keräten. Kohteista on mitattu uusittavat taimet sekä kunnostettavat ja hoidettavat alueet. Jokaiselle kunnostettavalle kohteelle on siis laskettu normilaskennan mukaan hinta mitä kohteen kuntoon saattaminen maksaa. Pihasuunnitelmat ovat viherrakennusurakoitsijan arkistoista ja kohteiden asuinpinta-alat löytyvät taloyhtiöiden, rakennusliikkeiden tai vuokranantajan sivuilta. Mittaustulokset perustuvat tekijän ammattitaitoon ja kokemukseen sekä alan säädöksiin ja hintatasoon.   

Laskennassa peruskunnostus-nimellä kulkevaan kunnostustyöhön on laskettu tehtäviksi sellaiset viheralueisiin liittyvät työt, jotka puutteellisen hoidon vuoksi ovat huonossa kunnossa. Töihin on laskettu kuolleiden taimien uusinnat, nurmikoiden kunnostukset sekä istutus- ja nurmialueiden lannoitukset, istutusalueiden kitkentätyöt mekaanisesti, kanttaukset ja kuorikatteen lisäykset. Kohteissa 7 ja 8 on jouduttu laskennassa uusimaan osa istutusalueista kasvualustoja vaihtamalla, koska pahasti rikkaruohottuneita perenna-alueita ei saa kitkemällä kunnostettua. Peruskunnostushintaan on laskettu myös samana kautena tehtävät perushoitotyöt eli loppukauden nurmikonleikkuutyöt sekä kitkentä- ja lannoitustyöt vähennettynä alkukauden hoito-osuudella. Tällöin laskenta on paremmin vertailukelpoinen säännölliseen hoito-osuuteen verrattuna, joka on yhden kasvukauden pituinen. Alueet ja rakenteet, joissa ei ole istutuksia tai nurmea on jätetty laskennasta pois kuten kiveykset, muurit, kivituhka-alueet sekä leikkialueet. Kaikki hinnat laskennassa ovat arvonlisäverottomia hintoja.   

Hoitamatta jääneitä istutusalueita noin kaksi vuotta pihojen valmistumisesta. 

Hoidettujen ja hoitamattomien pihojen vertailulaskelmat 

Kustannusvertailun mukaan seitsemässä kohteessa kahdeksasta säännöllinen hoito tulee edullisemmaksi kuin hoitamatta jättäminen. Kohde, jossa säännöllinen hoito tuli kalliimmaksi on istutuspinta-alaltaan kohteista pienin, ja koska peruskohteiden säännöllisen hoidon hinnoittelu on kaikilla sama, vaikuttaa se tässä kohtaa osittain tulokseen. Istutuspinta-alaltaan pienimmissä kohteissa voi joissain tapauksissa siis hoitamattomuus olla jopa halvempaa kuin hoitamatta jättäminen ja tarvittavien istutusalueiden uusiminen. Pihan elinkaarta ajatellen sekä ympäristön, ekologisuuden ja asuinympäristön viihtyisyyden kannalta se ei kuitenkaan ole suositeltava tapa hoitaa asioita. 

Työssä kustannuksia vertailtiin kokonaiskustannuksina taloyhtiökohtaisesti, asuntokohtaisesti jaettuna sekä jyvitettynä asuinneliöittäin. Korjauskustannukset kohteissa, joita ei ole säännöllisesti hoidettu, vaihtelevat välillä 5 360 euroa – 15 902 euroa (alv 0 %). Jos kohteita taas olisi säännöllisesti hoidettu, olisi kohdekohtainen kustannus ollut kahdelta vuodelta yhteensä 8000 euroa (alv 0 %). Kohteessa numero 4 tulee säännöllinen hoito kalliimmaksi kuin korjaukset. Asiaa selittää osin se, että kohde oli pinta-alaltaan pienin ja hinnoittelu on sama kyseisessä viherrakennusyrityksessä kaikille peruskohteille.  

Kahden vuoden kustannukset kohteittain asuntoa kohden vaihtelevat säännöllisesti hoidetuissa kohteissa 87,90 eurosta 138 euroon. Hoitamatta jääneiden kohteiden peruskunnostuskulujen vaihteluväli on 90,84 eurosta 268 euroon.  

Asuinneliökohtainen säännöllisen hoidon kustannusvaihtelu on tutkimuksessa 1,18–2,70 euroa. Keskimääräinen neliöhinta kahdelle vuodelle on siis 2,19 euroa. Jos kohde jätetään hoitamatta valmistumisen jälkeisinä vuosina ja peruskunnostetaan sen jälkeen, on tutkimuksessa saatu hintojen vaihteluväli 1,66–5,25 euroa per asuinneliö, eli kalleimmillaan noin kaksi kertaa kalliimpi kuin jos pihaa hoidettaisiin säännöllisesti. Kalleimman peruskunnostetun kohteen hintaero säännölliseen hoitoon verrattuna on 7 902 euroa. Tähän rahasummaan ei ole myöskään laskettu sitä selvitys- ja palaverityömäärää, jonka isännöitsijä ja taloyhtiön hallitus joutuvat tekemään, jotta piha saadaan uudelleen kuntoon.   

Uusia tuulia 

Uutta suuntausta hoitotöihin tuovat dynaaminen istutussuunnittelu, Kesy-mallin huomioiminen ja pelastetaan pörriäiset-tyyppisen ajattelutavan lisääntyminen. Esimerkiksi leikkaamaton nurmikko ei ole aina huonosti hoidettu vaan saattaa olla niittynurmikkoa tai siirtymävaiheessa niityksi. Hallittu hoitamattomuus ei siis tarkoita huonosti hoidettua vaan on tarkoituksenmukaista toimintaa luonnon monimuotoisuuden säilyttämiseksi. Tämän tyyppisen hoitotavan yleinen hyväksyntä vaatii vielä varmasti paljon aiheesta keskustelua ja yleistä asennemuutosta siihen mikä katsotaan hyvin hoidetuksi viheralueeksi.  

Teksti, kuvat ja kaaviot: Heidi Kiuru. Kirjoittaja on Viher-Pirkka Oy:n valvojahortonomi.  
Juttu on julkaistu Viherympäristö-lehden numerossa 3/2021.